Главная / Полезная информация / Ценообразование имущества (почему оно дешевле рыночного)

Ценообразование имущества (почему оно дешевле рыночного)

Ценообразование имущества (почему оно дешевле рыночного)

Друзья! Я недавно случайно столкнулся с ситуацией в которой в сети интернет на 95% размещена ложная информация в отношении имущества, продаваемого с торгов. Я стараюсь избегать любые форумы – предпочитаю изучать только первоисточники (законодательные акты)! Мне давно известно, что в форумах участвуют (размещают отзывы) люди двух категорий:
    Первая категория – это умышленное распространение ложной, пафосной информации целью которой является завлечь вас посетить свой сайт или привлечь внимание к собственной персоне («чёрный маркетинг»). 
     Вторая категория (преобладающая) - это неудачники, которые не чего не знают, не в чём не разбираются, которые не востребованы, как специалисты и поэтому всячески пытаются поднять свою опущенную самооценку выступая в качестве продвинутых ГУРУ – вчера писали в лифтах и на заборах, а сегодня познали, что есть такое чудо, как интернет! Сегодня для них наступила возможность почувствовать себя мудрецами, раздавая советы любой «заблудшей душе».
     Так вот, при поисковом запросе в сети интернет, моё внимание привлек заголовок статьи про покупку квартиры на торгах. Кликнув по нему я оказался на каком то форуме, где женщина пишет, что нашла на торгах вполне подходящую для неё квартиру, но её очень настораживает её дешёвая стоимость и поэтому женщина  обратилась с вопросом к форумнанам – насколько опасно приобретать такую квартиру и почему у неё цена на 30% дешевле рыночной стоимости? И тут ей посыпались различные, авторитетные реплики интернет мудрецов и эрудитов в стиле «Бесплатный сыр бывает только в мышеловке». Почитал я их аргументацию (разумеется, тех, кто пытался хоть как то поумничать и поделиться своей мудростью, а не просто разбрасывался пустыми репликами). После этого, под впечатлением от прочитанного я посетил ещё несколько форумов, где к своему ужасу я обнаружил точно такого же уровня толкования аборигенов «с стеклянными бусами» с острова «форум» с просторов интернета. В итоге я  прочитал пять/шесть десятков различных ответов, рекомендаций и советов по  вопросу стоимости недвижимости на торгах, среди которых не было НЕ ОДНОГО хоть как то приближенного к действительности (не одного!!! Какая дикость и какой потрясающий источник слухов, сплетен и дезинформации!). После, чего я решил, что всё таки следует объяснить, почему на торгах цены на квартиры и другое имущество значительно ниже среднерыночных. Хотя здесь формула проста и так проста и понятна - «Спрос рождает предложения» из  чего в свою очередь следует «Спрос диктует стоимость».
     Постараюсь объяснить в сокращённом варианте, чтобы избежать разного вида, как юридические, так и процессуальные занудства. Вот основные причины продажи имущества на торгах по ценам ниже среднерыночных:

1)   Дело в том, что реализация имущества с торгов – это относительно новое направление деятельности, которое было введено в гражданский оборот с целью ликвидации коррупционных, «теневых» сделок по реализации конфискованного, арестованного, залогового и банкротного имущества (далее по тексту - Конфискат). Раньше имущество реализовывалось методом торгов, на которые были допущены только избранные лица, в результате чего квартиры, машины, дачи и любое другое имущество переходило в собственность практически за бесценок, от чего страдали все, кроме нового приобретателя. Разумеется, такой источник доходов тщательно оберегался заинтересованными лицами. Но Правительство РФ со временем обратило своё внимание на такое упущение, внесло свои корректировки и запретило на законодательном уровне реализацию данного имущества каким либо способом, кроме как методом реализации через торги с ОБЯЗАТЕЛЬНЫМ размещением информации о проводимых (объявленных) торгах в сети интернет, с возможностью любому желающему участвовать в торгах. Данную процедуру поставила под жёсткий контроль. Об этом вы можете прочитать в рубрике «Покупка конфиската - преимущества и риски». 
  В результате, на данный момент заинтересованные лица, имеющие определённые административные доступы и возможности, всячески создают всевозможные препятствия для сокращения количества участников торгов. Попробуйте поучаствовать в торгах и вы сразу поймёте, сколько здесь присутствует «тумана и подводных камней» (начиная от структуризации самих электронных площадок и заканчивая требованиями к процедуре торгов). Здесь формула проста – чем меньше участников, тем меньше спрос на продаваемое на торгах имущество, а чем меньше спрос – тем меньше становится его стоимость. Закон рынка!

2)  Так, как с момента внесения изменений в правила проведения торгов появился большой поток желающих поучаствовать в торгах (купить дёшево, а продать дорого), то с целью снижения количества желающих в сети интернет, был предпринят следующий способ - постоянно публикуются различного рода сплетни, порочащие как сами торги, так и имущество, продаваемое на торгах. Сочетание обстоятельств, указанных в пункте № 1 данной статьи (создание сложностей) и  подобной тактики «грязного маркетинга» в итоге существенно сокращает количество участников (количество сплетен также увеличиваются от полученного неудачного опыта в торгах новичками). Таким образом, достигается сокращение количества участников торгов, что в свою очередь влияет на пониженный спрос к продаваемому имуществу, что в свою очередь уменьшает его стоимость. 
   Данная тактика «Грязного маркетинга» особенно выгодна крупным инвесторам, которые могут себе позволить постоянно покупать «конфискованное» имущество за наличку (на торгах), а продавать его уже в качестве «собственника личного имущества» на вторичном рынке. Таким образом, такие инвесторы одновременно сохраняют себе источник «добычи» имущества (отпугивая от него желающих) и таким же образом, производят смену статуса имущества - с ими же созданным имиджем «порочного конфиската» на «непорочное» личное имущество. 

3)  К очень серьёзным обстоятельствам, влияющим на уменьшение стоимости имущества, продаваемого с торгов относится то, что в процедуре проведения торгов участвуют люди (причастные к организации торгов), которые имеют вполне реальные шансы выкупить через подставных лиц имущество по очень низкой цене, если конечно они всё грамотно организуют. Для этого им разумеется придётся строго соблюдать все законодательные требования, чтобы сделку не кто не смог опротестовать. Например, сначала необходимо официально опубликовать объявление о проведении торгов таким образом, чтобы о нём узнало минимальное количество участников торгов (не на самой популярной электронной площадке. Для справки - электронных торговых площадок на март 2020 г. зарегистрировано 59 при этом в 2019 г. их было 68 шт. из которых 9 шт. уже признаны несоответствующими установленным требованиям Минэкономразвития. Вам следует осознавать риски самостоятельного участия в торгах без определённой подготовки и знаний. Вам для начала необходимо знать какие  площадки аккредитованы на данный момент, а какие нет, ведь в сети интернет электронных торговых площадок намного больше - более 200 шт.!!!). Потом разместить ряд объявлений об отмене/возобновлении торгов, постоянно их чередуя (маскируя) с разным «информационным хламом, например, публикациями различного содержания сведений о собраниях кредиторов ...) и постоянно внося и изменяя требования к проведению торгов (не буду указывать более уточняющую информацию, принцип вы поняли). После чего, объявляется максимально короткий срок проведения торгов (например, в течении 3 дней) с максимальным падением стоимости на каждом этапе торгов, тем самым максимально обесценив имущество. Далее по разным основаниям идут упорные отказы в участии в торгах тем, кто всё таки умудрился вычислить данные торги (например, отказ в связи с не соответствием поданной заявки на участие в торгах и т.п.). 
     Разумеется, для того, чтобы умудриться выкупить подобный лот у «заинтересованных лиц», тщательно организовывавших такую схему «под себя», может только специалист практик, владеющий знаниями и опытом проведения подобных торгов. Находить такие лоты, отслеживать их, а потом ещё и грамотно противостоять всем искусственно созданным препятствиям  и вдобавок ко всему ещё и успешно выиграть такой лот – дело не простое. Новичку здесь делать не чего (только время зря потратит). Но данный пример поясняет, что приобретение на торгах имущества со скидкой в  50 % и даже более –это не миф, а вполне реальная возможность, если за помощью обратиться к профессиональному брокеру (обязательно именно той специализации!).

     О ещё одном таком «грязном» способе, применяемым организаторами торгов для устранения конкурентов от нужного им лота вы можете прочитать в части № 2 статьи «Покупка конфиската - преимущества и риски».

4)   Ещё одна очень существенная причина понижения стоимости имущества, продаваемого на торгах заключается в том, что гражданин (или организация) могут самостоятельно устанавливать сроки и стоимость своего продаваемого  имущества, если оно продаётся по их личной инициативе, а не в рамках дела о банкротстве, реализации конфиската и т. п. И совершенно другая ситуация обстоит с имуществом, реализуемым в принудительном порядке. Так, например, в случае реализации имущества в рамках процедуры банкротства, сроки реализации всегда ограничены. Если  имущество не будет продано до истечения срока проведения процедуры банкротства, тогда перед кредиторами (которые прекрасно понимают, что на торгах не получится продать имущество по рыночной цене) встанет вопрос о продлении столь дорогостоящей процедуры (которая подразумевает увеличение расходов вплоть до убытков), либо вообще об отказе от продаже имущества. 
    Если очень коротко и «скомкано», то кредиторы – это лица, которым должник не вернул деньги и поэтому они пытаются с него их взыскать через суд, методом возбуждения дела о банкротстве. В случае недостаточности денежных средств на финансирование процедуры банкротства от проданного на торгах имущества банкрота, все расходы оплачивают эти самые кредиторы (расходы бывают очень большие)! При этом данным кредиторам не всегда удаётся вернуть себе даже малую часть денег и даже наоборот, часто получается так, что у них возникает реальная угроза вообще уйти в минус! Это связано с тем, что данные кредиторы являются получателями денежных средств третей очереди, соответственно все полученные от продажи имущества деньги сначала уходят на погашение 1 и 2 очереди, а если что то останется – распределяют между всеми кредиторами 3 очереди. Таким образом, получается такая ситуация, при которой чем дольше тянется процедура банкротства, тем больше придётся отдать 1 и 2 очереди, при этом возможно придётся потом доплатить из личных средств! 
     Поэтому кредиторы и арбитражный управляющий (он тоже не заинтересован в растягивании сроков) самостоятельно определяют сроки и размер снижения стоимости имущества. 
     Таким образом, стоимость продаваемого имущества находится в прямой зависимости от сроков, как банкротного дела, так и сроков самих торгов.
     Кроме этого очень часто возникают дела о банкротстве, истинной целью которых является не взыскание денежных средств (кредитор понимает, что шансов к взысканию нет, либо интерес не тот, либо у самого уже нет времени, например, возможно кредитор сам находится в предбанкротной или в банкротной стадии), а единственная цель – это наказать должника. В таких случаях кредитора интересует максимально короткие сроки и совершенно не интересует стоимость продаваемого имущества. Что в свою очередь также отражается на «поставки» дешёвых квартир на торги.

5)    В отношении залогового имущества у большинства людей существуют заблуждения, что банки, когда выдают кредит и берут квартиру в залог, или выдают ипотеку и берут квартиру в залог, в случае неисполнения должником своих финансовых обязательств, самостоятельно продают предмет залога (квартиры) и тем самым обеспечивают сохранность своих инвестиций. На самом деле это зависит от кредитного договора в котором регламентируется способ реализации имущества и если в договоре указан способ реализации при помощи торгов, значит банк не имеет права самостоятельно (вне торгов) продавать залоговую квартиру. А когда к предлагаемым для продажи квартирам ещё добавляются «неизвестные» и «очень страшные» надуманные ипотечные проблемы, связанные с такой квартирой, то разумеется таких покупателей «храбрецов» становится ещё меньше. Ведь на самом деле проще пойти известным путём и купить квартиру известными методами. Если стоимость одинаковая, зачем участвовать в каких то «сомнительных» и непонятных сделках?! В чём спрашивается стимул?! Вот именно по этой причине на торгах всегда покупателей меньше и для того, чтобы покупатели на торги всё таки приходили, продавцы имущества ВЫНУЖДЕНЫ продавать своё имущество на торгах по цене значительно ниже рыночной!

     К самым популярным надуманным страхам, а также откровенным сплетням в отношении продаваемых с торгов залоговых квартир относится:

а) Если квартира является единственным жильём, тогда прежнего собственника невозможно будет выписать и выселить.

б) Если в квартире прописан несовершеннолетний или инвалид, тогда их невозможно будет выписать и выселить.

в) Если квартира является единственным жильём и к тому же в ней прописаны несовершеннолетние (и/или  инвалиды),тогда их невозможно будет выписать и выселить.

     Друзья! Эти вопросы легко решаются, если речь идёт об залоговых - ипотечных квартирах! Выписка и выселение производятся в судебном порядке в 100% случаев! Вот вам видео ролик в котором действующий судья обо всё этом подробно рассказывает и разумеется с ссылками на законодательные акты. А тем, бывшим собственникам, которые отказались выписываться и выезжать из квартиры в добровольном порядке ещё и придётся понести приличные финансовые расходы связанные с исковым производством, а также у них возникнут серьёзные проблемы с выносом и хранением их имущества, а также в случае активного противостояния бывших собственников, в их отношении возможно возбуждение уголовного дела.

6)   На уменьшение спроса на продаваемое с торгов имущество также отражается то, что самостоятельно купить имущество на торгах далеко не у каждого желающего получится. Поэтому в торгах в основном участвуют не частные покупатели («для себя»), а перекупщики. Следовательно, продаваемое имущество уже должно иметь определённый дисконт стоимости ниже рыночной, иначе его не кто не купит.
     Вопреки репликам завистников, что в торгах участвуют только спекулянты и перекупщики мы уверенно заявляем, что не чего зазорного в скупке имущества по заниженной стоимости нет! Данное приобретение имущества по своей сути не чем не отличается от типичной торговли. Здесь принцип всё тот же – в одном месте подешевле купил, а в другом подороже продал. Например, приобрели в другом городе, другой стране или просто оптом, а продали в розницу по более высокой стоимости – не чего зазорного нет, обычный товарооборот! Это просто немного другая разновидность товара и поэтому форма его приобретения отличается.
     В продолжение начатого во вступительной части данной статьи, хочется добавить, что на форумах некоторые индивидуумы пишут, о том, что торги – это всего лишь замануха, при которой изначально выставляется на торги квартира (или другое имущество) с низкой стоимостью, а потом стоимость вырастает до среднерыночной, а порой даже и выше!
  Действительно такое возможно, но только в определённых ситуациях и с определёнными людьми. Например, такая ситуация возможна только ИСКЛЮЧИТЕЛЬНО с дилетантами, которые в силу своей лености, безграмотности и неопытности нашли первое попавшееся им объявление о продаже имущества, которое реализуется методом продажи на открытом аукционе (когда торги идут только на повышение и ставки видны другим участникам торгов) и при этом, у этих людей ещё в данном комплекте имеется «достоинство» в виде не способности контролировать себя и полностью растворяться в слепом азарте. Итог очевиден. 
     Разумеется, такие люди начинают всех обвинять в собственных недостатках и делиться своими «экспертными» знаниями на форумах. На самом деле такие случае встречаются не часто т. к. такие «М … мудрецы» в основном предпочитают не тратить своё время на изучение чего то нового (например, процедуру торгов), а исключительно и с упоенным наслаждением предпочитают тратить своё время на демонстрацию своих мудростей на многочисленных форумах интернета.
Так же хочется добавить и от души посоветовать:
    Если у вас вопрос по квантовой физике, тогда зачем вы ищите ответ на него в подсобке дворников?! Это принципиально разные специалисты! Если вам действительно нужен квалифицированный ответ – обращайтесь к специалистам определённой специализации, а не ищите ответ его на помойках интернета (форумах). Если вопрос по квантовой физике – обращайтесь именно к специалисту по квантовой физике, если у вас вопрос по торгам на бирже – обращайтесь к брокеру. 
     Если вам необходима консультация брокера, тогда вам следует также понимать, что видов торгов очень много и соответственно, не каждый брокер сможет дать вам полноценный, квалифицированный ответ на ваш вопрос – сначала уточняйте специализацию брокера.  Например, торги делятся по видам: трейдинг, бинарные, фьючерные опционы, по 127 ФЗ РФ, или по 44 ФЗ РФ (а также есть другие … очень не хочется занудствовать), это принципиально разные торги, которые в свою очередь ещё делятся на формы торгов, например: открытый/закрытый, первичный/повторный аукцион,  Английский аукцион, Голландский аукцион, публичное предложение. Которые в свою очередь так же имеют различную специфику, например, по таким видам, как: акции, дебиторская задолженность, квартиры, загородная недвижимости, коммерческая недвижимость, транспорт (список огромен!).
   Подведу итог, если у вас проблема со здоровьем не нужно обращаться с вопросами на форумы или даже к первому попавшемуся медику, а нужно обращаться к специалисту в области медицины, имеющим определённую специализацию (если проблема с геморроем – не следует идти к стоматологу!). Если у вас вопрос юридического характера – не нужно обращаться к юристу широкого профиля, ищите специалиста в данной отрасли права (если у вас проблема по уголовному праву, то советы специалиста по патентному праву вам помогут «посидеть» несколько лет и подумать над тем, к кому вы обращаетесь за советом!). Если у вас, например, вопрос по недвижимости – тоже ищите специалиста по определённой специализации т. к. в сделках с недвижимостью на первичном и вторичном рынке – это принципиально разные регламенты сделок (регламентируемые разными законодательными и нормативными актами). В свою очередь сделки по купле-продаже квартир, загородных домов, коммерческой недвижимости тоже носят принципиально разный характер и тоже регламентируются разными сводами законодательных и нормативных актов. При этом также нужно понимать, что риелтор и брокер по недвижимости – это разного уровня специалисты т. к. в большинстве случаев (95%) риелтор не является специалистом по аукционным торгам. В основном риелторы обладают знаниями о торгах, полученных с тех самых форумах, о которых я так часто упоминаю в данной статье. Поэтому не в коем случае не стоит спрашивать у риелтора его авторитетное мнение в отношении недвижимости, продаваемой на торгах. Тут не нужно быть провидцем, что бы предугадать, какой вам даст совет человек, не являющийся специалистом по торгам, но заинтересованный привлечь вас к собственным услугам.
  Не нужно обращаться за советами к специалистам широкого профиля интернет помоек! Помните, от того, насколько ответственно вы отнесётесь к организации и решению своего же вопроса – зависит ваше благополучие.  
  Старайтесь не когда не искать информацию на форумах! А если всё таки что то прочитали на форуме – всегда ищите этому подтверждение или опровержение, но только в официальных источниках – только подтверждённых на законодательном уровне.
    Формула проста – чьё то мнение, не подтверждённое буквой закона, не только не может считаться информацией, но и несёт риск негативных последствий. Любую информацию всегда нужно лично проверять!

 

ОСТАЛИСЬ ВОПРОСЫ?
Вы можете связаться с нами по телефону: 
+7(950) 227-22-02
WhatsApp +7 (950) 227-22-02
Также Вы можете задать любой интересующий Вас вопрос через  форму обратной связи или написать нам на e-mail: info@torgi-ok.ru 

 

     В нашем магазине «TORGI – OK» вы можете заказать или купить квартиру, комнату, земельный участок, загородный дом, дачу, любую загородную недвижимость или коммерческую недвижимость, магазин, офис, торговые помещения, склады и складские помещения. А также вы можете заказать различную строительную технику, грузовые автомобили и многое другое – звоните и мы это обсудим!

Теги покупка квартиры на торгах коммерческая недвижимость продажа квартир на торгах по ценам ниже среднерыночных цены на квартиры на вторичном рынке конфискованные квартиры недвижимости на торгах стоимость квартиры консультация брокера квартира на торгах
Подписаться на рассылку новых предложений нашего магазина
Введите e-mail: *